中报观察 | 卓越商企独立长路
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观点网8月30日，卓越商企服务公布了2023年中期业绩并召开了业绩说明会。
今年上半年，卓越商企服务集团营收约为人民币18.39亿元，较去年同期下降1.3%；毛利约为人民币3.93亿元，较去年同期的5.30亿元下降25.7%；归母净利润环比增长84.8%。
其中，自主业务中的基础物业服务收入同比提升了15.3%，业主增值服务收入同比提升了65.1%，而非业主增值服务收入主动压降62%，收入压降2.5亿元，毛利压降1.2亿元，去地产化基本完成。
【资料图】
期内公司净利润录得1.87亿元，相较去年同期的3.28亿元下降43%，股东应占利润1.7亿元，同比下降45.2%，净利润率从2022年同期的17.6%下降至10.2%。
对于业务布局，管理层表示依托1+1加x的目标区域业务均衡的发展战略，大湾区和长三角两个核心经济圈的业务占比64%，公司持续保持了第三方的业务独立性和商务物业赛道的优势。
独立发展
“稳健扩张、独立发展”，这八个字是卓越商企服务管理层在2023年中期业绩媒体发布会中对公司主要业绩数据的总结概括。
今年上半年，卓越商企营收约18.63亿元，环比增长10.5%，相较去年同期18.63亿元的营收下降1.3%，收入来源主要包括基础物业管理服务、增值服务及其他相关业务。其中，商务物业占比57.1%，公共及工业物业占比13.4%，住宅物业占比14.6%，增值服务占比14.3%，其他服务占比0.6%，其中来自第三方的基本物业服务收入占总收入的51.5%。
非关联方收入占比提升10个百分点，占比接近9成，这是卓越商企服务上市以来的最高水平。相对应地，关联方的收入绝对值同比下降了1.8个亿，占比仅剩约一成，因此会导致营收同比的增幅下调10个百分点。完全来自于独立第三方的基础物业服务收入占比超过了6成。
“卓越商企在2023年上半年基本完成了非业主增值业务的区域地产化，极大程度上成为了一家独立发展的物业企业。”
数据来源：企业公告，观点指数整理
具体来看，卓越商企大头收入为基础物业管理服务收入，期内录得15.66亿元，同比增长15.3%，为总收入贡献了85.1%的份额。其中商务物业占比近7成，公共及工业物业收入增长163%。
对比去年同期，增值服务收入及其他业务收入均出现下滑。
业绩报告显示，其他业务收入主要来自金融服务和公寓租赁服务。期内其他收入录得1062万元，同比出现下降，主要由于金融服务的收入较去年同期减少约人民币1707万元。
增值服务收入方面，管理层表示物业公司今后能否独立健康发展，将是竞争中决胜千里的根本。因此，上半年卓越商企非业主增值服务收入主动压降62%，收入压降2.5亿元，毛利压降1.2亿元，去地产化基本完成。而业主增值服务大幅增长65.1%，在增值服务收入中的占比显著提升了27.4个百分点至41.1%。独立市场化的发展能力稳步加强。
物业行业毛利下行的大趋势下，卓越商企也难以独善其身。
报告期内，卓越商企毛利为3.93亿元，环比增长25.2%，较去年同期5.30亿元下降25.7%，毛利率从去年同期的28.4%下降至21.4%。
针对毛利率下滑，管理层做出解释：主要是因为公司的业务结构调整，主动压降关联方业务非业主增值服务的规模，导致整体毛利润率下降。关于应对措施，公司会从内部挖掘，提升毛利润率的潜力。
具体来看，基础物业管理服务的毛利率为19.7%，较去年同期下降3.7个百分点，主要是由于公司第三方外拓业务毛利率下降所致。
增值服务的毛利率为30.9%，较去年同期下降9.1个百分点，数据下降主要是基于报告期内公司主动压降非业主增值服务，从2022年同期的4.1亿降至1.55亿，而业主增值服务毛利率依然维持在33%以上。
其他业务的毛利率为42.5%，相较去年同期的73%下降30.5个百分点，主要是由于公寓租赁业务亏损和金融服务规模缩小，导致毛利率下降。
扩张赛道
业务规模方面，期内公司合约面积7330万平方米，同比增长约6.3%，合约项目数量688个；在管面积6042万平方米，同比增长约20.6%，在管项目数605个，其中来自第三方的在管物业面积占比达63.6%。
卓越商企的基础物业管理服务面向商务物业、公共与工业物业、住宅物业等多种业务类型。
该公司将商务物业作为发展的主航道，服务包括PM商业写字楼服务以及FM综合设施管理服务。
“从2023年上半年的收入结构来看，公司持续保持商务物业赛道的优势，期内基本物业收入15.6亿元，保持稳定增长，其中商务物业占比接近7成，体现出公司在商务物业赛道的突出优势。公共及工业物业收入大幅增长163%，通过收并购进一步增强公司在医疗物管领域的能力。”管理层在业绩会上指出。
主航道业务方面，通过战略客户深耕布局，保持商务物业赛道优势和第三方业务独立性。上半年其拓展的战略客户合同额为2.53亿元，战略客户保有率100%。
管理层表示通过十几年跟腾讯、华为的战略跟随，紧跟客户的业务发展，公司成功拿下了腾讯微信总部和华为深圳的九华山等标杆项目，通过战略客户的口碑辐射，成功地促成公司与未来世园等新能源及电子科技龙头企业的合作。
对于当前重点城市写字楼空置率持续攀升对公司业务开展是否造成影响，公司管理层回应指出，目前公司物业出租率集中在95%以上，新开发的项目出租率平均在75%左右。
同时基于公司立足大湾区的高端写字楼，项目整体空置率不是很高。
其次是公司整个业务增长的策略，下半年保持两位数的市场拓展增长水平，继续保持战略定位，包括战略客户以及在增值服务上的创新等，这一系列的举措会带来业务的整体增长，基本上下半年会保持谨慎的乐观态度。
在新赛道业务方面，卓越商企通过战略性收购，构建业务发展第二增长曲线。依托医疗物业服务平台，助力医疗赛道业务带来更广泛的市场机会，在高校教育及其他领域也在持续发力。
报告期内，新赛道新拓总合同额1.83亿元，同比增长111.7%，年化合同额为9075万元，同比增长216.2%。
