又有一些实业资本冲进了房地产
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公司 2023-07-07 08:38:20 来源：丁祖昱评楼市
扫描二维码分享旧人离场，新人接棒。当传统民营房企因深陷债务泥潭面临缩表阵痛时，新的资本势力已经在土地市场上展开了新的一轮“厮杀”。
今年以来，土地市场上传统民营房企收缩投资，多股新势力却逆势进场，包括金融资本、实业资本、地方国资等。
(资料图片)
其中，尤其值得关注的是实业资本，过去可能只是零星出现，近期却都集体“冒头”，频繁出现在各大热点城市的土地拍卖现场并成功拿地。
根据克而瑞发布的《2023年上半年中国房地产企业新增货值TOP100排行榜》，背靠实业或金融资本的伟星房产、亚伦房地产、椿实置业、三花控股、得力房产等都纷纷入榜，其中伟星房产以218.8亿元的新增货值位列第14位，成为其中的佼佼者，近期在杭州和成都土拍市场上表现抢眼的椿实置业则以61.7亿的新增货值位居54位。
在今年上半年的土地市场上，代表着这些实业资本的房企成为与央国企同台竞争的新势力。
当房地产行业进入缩表出清、优胜劣汰的阶段，行业的竞争格局也在不断发生变化。新入局者能否扛起民营房企的大旗，还有待时间的考验。
最近备受资本市场和房地产市场关注的是A股上市东方雨虹（002271.SZ）。这家“建筑建材系统服务商”，此前以防水建材供应商的身份，与房地产一直保持着紧密的联系。
6月，东方雨虹在北京市场报名了5宗地的竞拍，起拍价合计184.25亿元，保证金合计37亿元，其中两宗是独立报名，三宗是联合报名。遗憾的是，东方雨虹在两场土拍中都没有拿到地。
东方雨虹此举被认为有意进军房地产市场，在地产行业出清时趁机扩展业务版图。但公司在公开平台上回应表示："公司持续打造成为卓越的建筑建材系统服务商，不涉及房地产开发业务。
因此，也有业内人士认为，作为房企供应商，东方雨虹或许是受到房企邀请作为马甲参与拍地，加大房企摇中地块的概率。
但东方雨虹早于2020年就曾经以持股20%的形式参与了奥园集团在广州增城区的一个“总部经济TOD”项目。之后的2021年4月，东方雨虹旗下广州东方雨虹置业以约1.12亿元的价格摘下了花都区的一宗商住地块。
去年6月，东方雨虹发布公告，称与福建省泉州市惠安县人民政府签订《项目投资协议书》，约定公司拟投资20亿元在福建省泉州市惠安县投资建设东方雨虹泉州绿色新材料智慧产业园项目。
从以上几个案例看，东方雨虹并非完全不涉及房地产开发业务，只不过，相比今年6月份一口气在北京报名5宗地块的竞拍，此前公司在地产开发业务上确实没有很高的积极性。
今年在土地市场上表现更为积极且斩获颇多的是背靠伟星集团的伟星房产。伟星集团是一家业务版图涵盖服装辅料、新型建材、房地产、水电、金融投资等领域的综合性集团公司，旗下拥有两家A股上市公司伟星股份（002003.SZ）和伟星新材（002372.SZ），分别是服饰辅材行业和塑料管道行业的龙头企业。
在克而瑞发布的《2023年1-6月中国房地产企业销售榜TOP200》中，伟星房产以201.6亿元的销售额名列第45位，已经排在了曾经的千亿房企阳光城之前。
同样是实业资本进军房地产的代表新希望地产，虽然此前发展迅速，但经过近两年的沉寂期后，今年上半年也仅以168.5亿元的销售额排在50位，被新秀伟星房产轻松超越。
以办公和学习用品为外界所熟知的得力集团，今年也大手笔进军房地产市场。旗下的得力房产避开一二线城市的“锋芒”，选择以三四线城市为主战场。
今年以来，得力房产已经在浙江湖州获取了三幅地块，拿地金额近20亿元。在克而瑞上半年的新增货值排行榜中，得力房产以55.6亿元的新增货值位居65名。
江苏南通的纺织业大亨江苏亚伦集团，今年频频出现在几大热点城市的土地拍卖现场，并在合肥、西安、广州等一二线城市成功拿地，上半年新增货值达94.8亿元。仔细梳理亚伦集团的拿地时机，可以发现，其早于去年就已经活跃在上海和深圳的土地市场并有所斩获。
在此之前，亚伦集团更多以财务投资者的角色出现在房地产项目中，曾经与融创中国、龙湖集团、新城控股等传统民营房企合作过多个项目，并隐身其后。
从绍兴走出来的制冷空调家电控制部件和汽车热管理控制部件制造商三花控股今年也开始大举进军房地产，其100%控股的三花智源成立不到4个月，6月份就已经在绍兴市新昌县收获三幅地块，耗资9.32亿元。仅上半年，三花控股的新增货值已达57.8亿元。
目前，杀入土地市场的实业资本大部分来自江浙地区，这可能与江浙一带民营经济活跃、强大不无关系。
江浙实业资本在这一轮房地产逆势布局的竞争中扮演了“领先者”的角色，不排除后续其他区域的实业资本效仿开拓房地产业务的可能。
综合来看，实业资本入局房地产的方式大致有两种：第一种是配合房企充当其拿地的马甲，或者与开发商联合拿地，比如东方雨虹、杭州椿实、杭州运川、建杭置业等，主要通过股权合作等方式提供融资支持、合资开发等，较少独立操盘，如东方雨虹、建杭置业等。
建杭置业今年先是与滨江成立联合体，以16.1亿竟得杭州1宗地块后又以11亿摘得绍兴百亩地块，公司由多个股东方合资成立，股东方既有做实业的，也有做金融贸易的。
第二种是实业集团通过成立、控股旗下房地产公司，直接下场拿地，将房地产开发业务纳入其实业版图。
早前入局房地产市场的实业资本以新希望、美的集团等大资本为代表，其中美的集团旗下的美的置业今年上半年虽然在土地市场并未发力，但仍以405亿元的销售额位列半年度销售排行榜第21位。
近两年入局的一批新秀和一些名不见经传的实体资本，包括伟星集团、江苏亚伦集团、三花控股、安徽新华、得力集团、浙江金盾压力容器等。其中安徽新华今年4月在上海金山区拿下一宗地块，得力集团在湖州和宁海共拿下3宗地块。
当下实业资本争相入局房地产开发业务，原因不外乎以下两点：首先，这些大型实业集团大多负债率相对较低，财务稳健，具备资金实力，也有充足的现金流和融资优势。
其次，核心热点城市的优质地块具有明确的利润空间，在目前实体投资要么缺乏新的方向和机会，要么投资风险攀升的情况下，前者明显是优质标的。因此，产业资本抓住契机，进入核心城市获取资产，来博取低风险的利润。
想要抓住这次房地产调整契机而逆势布局地产的，除了前面提到的实业资本及金融资本外，还有市场化程度相对较高的、具备一定开发资质或背景的地方国企。
多元化实体企业，如伟星集团、亚伦集团、得力集团及安徽新华等着力发展已有的房地产业务，背靠母公司实体经济的优势，不仅在融资上有优势，也可以实现协同联动。
这些企业过去在地产方面的投资额及业务体量都相对较小，杠杆偏低，负债压力也较小，因此，在传统民营房企投资退潮时，他们的拿地势头反而有所增强。
但是，这些企业也应注意到，目前房地产市场已进入比拼产品力的竞争时代，如何尽快提升产品竞争力，强化产品打造和跨区域管理的能力，是必须要面对并尽快解决的问题。
同时，对这两年传统民营房企遭遇的流动性危机也应引以为鉴，要脚踏实地，把构建安全经营放到企业发展核心重要位置，一切速度和效益都要让位给企业的安全发展，在市场变化中洞察市场机会，结合自身优势，寻求长期发展的路径。
